2025년 7월부터 DSR 3단계 적용, 내 대출 한도는 얼마나 줄어들까?

 

2025년 7월부터 전면 시행되는 DSR 3단계 제도가 본격적으로 가동되면서, 가계대출을 계획 중인 사람들에게 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 특히 주택담보대출이나 신용대출을 고려하는 이들에게는 대출 가능 금액이 줄어들 수 있어 자금 계획에 유의가 필요합니다.

 

한국의 가계대출은 2025년 4월 기준 1,800조 원에 달하며, 정책대출을 포함하면 2,000조 원에 육박하고 있습니다. 월별로도 4~5조 원씩 증가하고 있어 정부는 대출 증가세를 제어하고 금융시장의 건전성을 확보하기 위해 더욱 강도 높은 규제를 도입하고 있습니다.

그 중심에 있는 것이 바로 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 제도입니다.

 

DSR 3단계란?

DSR이란 개인의 연소득 대비 1년 동안 상환해야 하는 모든 대출의 원리금이 차지하는 비율을 의미합니다. 즉, 내가 버는 돈 중 얼마나 많은 금액을 빚 갚는 데 쓰는지를 나타내는 지표입니다.

 

이번 DSR 3단계에서는 모든 금융기관의 가계대출에 대해, 실제 대출 금리에 1.5%의 스트레스 금리를 더해 대출자의 상환 능력을 평가합니다. 이로 인해 실제보다 더 높은 금리로 대출 심사가 이루어져, 대출 한도가 줄어들게 되는 구조입니다.

 

스트레스 금리란?

 

스트레스 금리는 단순한 가산금리가 아닙니다. 미래에 금리가 상승할 가능성을 반영하여 실제보다 높은 금리를 가정하고 대출자의 상환 능력을 점검하는 제도입니다.

 

예를 들어, 실제 대출금리가 4%일 때 DSR 3단계에서는 5.5%(= 4% + 1.5%)로 계산해 대출 한도를 산정합니다. 이 제도를 통해 금융당국은 금리 상승 시에도 대출자가 감당할 수 있는지를 미리 평가할 수 있습니다.

 

주택담보대출에 미치는 영향

가장 큰 영향을 받는 건 바로 주택담보대출입니다. 특히 수도권 지역의 경우, 2025년 7월부터는 **스트레스 금리 1.5%**가 전면 적용되며, 기존보다 대출 한도가 평균 3,000만~4,800만 원 줄어들 수 있습니다.

 

예를 들어,

• 연소득 5,000만 원,
• 대출금액 3억 원,
• 금리 4%일 경우 연 원리금은 약 1,800만 원으로 DSR 36%
• 스트레스 금리 적용 시 금리 5.5%, 연 원리금 약 2,500만 원, DSR 50%로 상향

이로 인해 실제 승인되는 대출 한도는 큰 차이를 보일 수 있습니다.

 

혼합형·주기형 대출의 경우는?

모든 대출에 동일한 스트레스 금리가 적용되지는 않습니다. 혼합형 또는 주기형 대출은 금리 변동 리스크가 상대적으로 낮기 때문에 완화된 스트레스 금리가 적용됩니다.

• 5~9년 고정금리 혼합형: 스트레스 금리의 60% 적용
• 9~15년 고정: 40%
• 15~21년 고정: 20%
• 주기형 대출은 변동 위험이 더 낮아, 동일 조건 시 각각 30%, 20%, 10% 수준만 적용

지방 주택담보대출은 한시적으로 기존 스트레스 금리(0.75%)를 유지하다가 2025년 말부터 수도권과 동일하게 적용될 예정입니다.

구분	고정금리 기간 또는 금리변동주기/만기비중	예시	스트레스금리(STR) 기존	스트레스금리(STR) 변경
혼합형	5년 미만	30년 변동, 5년 미만 고정	STR x 100%	STR x 100%
	30% 미만	5년 미만 주기형	STR x 100%	STR x 100%
	30~50%	5~9년 고정	STR x 60%	STR x 80%
	50~70%	9~15년 고정	STR x 40%	STR x 60%
	70% 이상	15~21년 고정	STR x 20%	STR x 40%
	21년 이상	21년 이상 고정	STR 미적용	STR 미적용
주기형	5~9년 주기형	5년 주기형	STR x 30%	STR x 40%
	9~15년 주기형	9년 주기형	STR x 20%	STR x 30%
	15~21년 주기형	15년 주기형	STR x 10%	STR x 20%
	21년 이상 주기형	21년 이상 주기형	STR 미적용	STR 미적용

 

기준금리 인하 영향은 제한적

최근 한국은행은 기준금리를 2.5%로 낮췄지만, DSR 3단계에는 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 왜냐하면 대출 심사 시에는 여전히 **실제 금리 + 스트레스 금리(1.5%)**로 계산되기 때문입니다.

 

기준금리 인하로 인해 실제 대출금리가 소폭 하락할 수는 있지만, 대출 한도가 크게 늘어나지는 않습니다. 오히려 낮은 기준금리로 인한 유동성 증가와 DSR 3단계의 대출 규제가 충돌하면서 시장에 새로운 변화를 가져올 수 있습니다.

 

꼭 알아야 할 체크포인트

1. 대출 한도 감소: 같은 소득이라도 줄어든 금액만 대출 가능
2. 지역별 차이: 수도권은 7월부터 강화, 지방은 말까지 유예
3. 대출 시기 고려: 규제 시행 전 수요 몰릴 가능성

풍선효과 주의: 다른 고금리 대출로의 이동 가능성 존재

 

마무리하며

DSR 3단계는 단순한 금융 규제가 아닙니다. 가계대출, 특히 주택담보대출을 계획 중인 이들에게 실질적인 영향을 미치는 제도입니다. 이제는 대출을 받을 수 있는지보다, 얼마나 받을 수 있는지가 더 중요해졌습니다.

 

스트레스 금리의 도입으로, 이제는 ‘가능성’보다 ‘현실성’을 바탕으로 대출을 계획해야 합니다. 변화된 기준을 이해하고, 자금 계획을 세심하게 점검해보세요.